De buitenlandse vakantiewoning: 3 Belastingtips

Spanje, Italië en Frankrijk trekken veel Nederlandse beleggers met buitenlandse vastgoeddromen. Maar hoe zit het met de belastingheffing? Een huis onder de zon klinkt aantrekkelijk.

Maar wie een woning in het buitenland bezit, krijgt te maken met complexe belastingregels en het risico op dubbele belasting. In dit artikel lees je de drie belangrijkste aandachtspunten voor Nederlandse beleggers in buitenlands vastgoed.

Buitenlands vastgoed en de Nederlandse belastingheffing

Voor Nederland valt buitenlands vastgoed doorgaans in box 3. Daarbij hanteert Nederland een forfaitair rendement. Dit betekent dat je belasting betaalt over een verondersteld rendement, onafhankelijk van je werkelijke inkomsten of kosten. Voor het jaar 2025 ligt dit forfaitair rendement op 5,88% voor overige bezittingen. Schulden mogen maar voor 2,47% worden afgetrokken en het belastingtarief is 36%. In 2026 wordt dit forfait nog hoger (7,77% voor overige bezittingen) en het heffingsvrije vermogen wordt verlaagd naar €51.396 (nu nog €57.684).

Tip 1: Vraag voorkoming voor dubbele belasting aan

Nederland heft in principe over het wereldwijde inkomen. Hoe voorkom je dan dat én in het buitenland én in Nederland belasting moet worden betaalt?

Nederland heeft met veel landen belastingverdragen gesloten op basis van het OESO-modelverdrag. Voor vastgoed is de hoofregel: het land waar het onroerend goed is gelegen heeft het heffingsrecht. In de Nederlandse aangifte inkomstenbelasting geef je al het vastgoed in privé aan in Box 3 (zie ook: Belastingdienst en 2e woning). Nederland verleent dan meestal een voorkoming van dubbele belasting, door het buitenlandse vermogen vrij te stellen of een verrekening toe te passen. Afhankelijk van waar een tweede woning wordt aangekocht, kan van de hoofdregel worden afgeweken.

Belangrijke aandachtspunten:

• De voorkoming wordt per box berekend. Heb je een woning in het buitenland? Dan wordt de belastingvermindering binnen box 3 toegepast. Dit kan invloed hebben op hoeveel belasting je moet betalen.
• De waarde telt volledig mee in de rendementsgrondslag. Je buitenlandse woning maakt deel uit van je totale vermogen in box 3. De vrijstelling wordt vervolgens berekend op basis van de verhouding tussen het buitenlandse en het totale vermogen.
• Niet het werkelijke, maar het forfaitaire rendement is leidend. Zelfs als een buitenlandse woning weinig rendement oplevert of verlies draait, kijkt de Nederlandse fiscus naar het forfaitaire rendement. Dit kan leiden tot een hogere belastingdruk dan verwacht (dit kan in de toekomst veranderen door toepassing van de Wet tegenbewijsregeling Box 3) .

Tip 2: Laat beoordelen of investeren in privé of door een BV voordeliger is

Voor serieuze vastgoedinvesteerders is het belangrijk om na te denken over de structuur van de investering. Beleggen via een lokale entiteit biedt in sommige gevallen voordelen, zoals een betere aftrekbaarheid van kosten, andere belastingtarieven en de mogelijkheid tot winstinhouding. Tegelijkertijd brengt het ook administratieve verplichtingen en vennootschapsbelasting met zich mee.

Wanneer is een BV vaak interessant?

• Als het buitenlandse land fiscaal gunstig is voor lokale entiteiten (zoals bij lagere heffingen of vrijstellingen)
• Bij meerdere panden of substantiële verhuurinkomsten
• Als je actief beheert of ontwikkelt (ondernemingsactiviteit)
• Voor internationale vastgoedstructuren waar de deelnemingsvrijstelling kan worden benut

Wanneer is privé vaak aantrekkelijker?

• Bij relatief lage investeringen
• Bij incidentele verhuur of eigen gebruik van een woning
• Als je eenvoudig en zonder administratieve rompslomp wilt beleggen
• Als het buitenlandse land fiscaal gunstig is voor particulieren (zoals bij lagere heffingen of vrijstellingen)

Een goede analyse is essentieel: fiscale behandeling verschilt per land, en wat gunstig is in Frankrijk kan nadelig uitpakken in Spanje of Italië.

Tip 3: Let op buitenlandse heffingen op onroerend goed

In de meeste landen betaal je als eigenaar van een woning ook lokale belastingen, zoals:

• Onroerendgoedbelasting (jaarlijks, vaak op basis van WOZ-achtige waarden)
• Inkomstenbelasting over huurinkomsten (soms met aftrekposten mogelijk)
• Overdrachtsbelasting bij aankoop (soms vrijstellingen voor nieuwbouw of monumenten)
• BTW of toeristenbelasting bij (korte) verhuur aan derden

De tarieven en regels variëren sterk per land en soms zelfs per regio. Laat je dus altijd vooraf adviseren door een lokale specialist.

Conclusie: voorkom verrassingen, plan fiscaal vooruit

Een woning in het buitenland is meer dan zon, zee en ontspanning. Het is een investering en vraagt om een goede belastingstrategie. De keuze tussen privé en BV-structuur, de juiste toepassing van belastingverdragen en inzicht in lokale heffingen zijn essentieel om onaangename verrassingen te voorkomen.

Wij adviseren beleggers om vooraf een fiscale scan te laten uitvoeren en e.e.a. te laten afstemmen met buitenlandse adviseurs. Zo weet je zeker dat je optimaal gebruikmaakt van de internationale spelregels én niet onnodig belasting betaalt.

Hulp nodig bij fiscaal advies over buitenlands vastgoed?
Neem gerust contact met ons op voor een eerste verkenning. Wij werken samen met lokale fiscalisten in Spanje, Italië, Frankrijk en andere populaire landen om jou te helpen de juiste keuzes te maken.