Vermogensetikettering bij onroerend goed: voorkom kostbare fouten

Lees hoe u onroerend goed fiscaal correct etiketteert als ondernemings- of privévermogen en voorkom belastingclaims, fouten of discussie met de Belastingdienst.

Onroerend goed in uw onderneming: fiscaal slim etiketteren

Bij de aankoop of verbouwing van een pand denken ondernemers vaak aan de financiering, het gebruik of de waardevermeerdering. Maar wat fiscaal net zo cruciaal is, wordt vaak vergeten: vermogensetikettering (zie ook ons eerdere artikel). Is het pand ondernemingsvermogen, privévermogen of keuzevermogen? Deze indeling heeft directe gevolgen voor uw belastingpositie.

Waarom is vermogensetikettering zo belangrijk?

De fiscale behandeling van een pand hangt af van hoe u het gebruikt. Verkeerde etikettering kan leiden tot correcties, boetes of gemiste aftrekposten. Daarnaast bepaalt het of een pand in box 1 (winst uit onderneming) of box 3 (sparen en beleggen) valt, en of de boekwinst bij verkoop belast is.

Drie smaken: verplicht, keuze of privévermogen

De wet kent geen expliciete regeling voor vermogensetikettering, maar uit vaste jurisprudentie blijkt het volgende kader:

1. Verplicht ondernemingsvermogen

Een pand dat voor 90% of meer zakelijk wordt gebruikt, moet worden aangemerkt als ondernemingsvermogen. Denk aan een bedrijfshal of een praktijkruimte.

2. Verplicht privévermogen

Wordt een pand voor minder dan 10% zakelijk gebruikt, dan moet het tot het privévermogen worden gerekend. Bijvoorbeeld een woning waarin slechts incidenteel zakelijk overleg plaatsvindt.

3. Keuzevermogen

Bij gemengd gebruik tussen 10% en 90% heeft u keuzeruimte. U mag het pand aanmerken als ondernemingsvermogen of privévermogen, zolang dit binnen redelijke grenzen blijft.

Let op: bij bouwkundig of juridisch splitsbare panden moeten het zakelijke en privédeel afzonderlijk worden beoordeeld.

Hoe beoordeelt u de juiste etikettering?

1. Wat is het gebruiksdoel?

• Alleen zakelijk gebruik: ondernemingsvermogen
• Alleen privégebruik: privévermogen
• Gemengd gebruik: toets het 10%-criterium

2. Is het pand splitsbaar?

• Bij bouwkundige of juridische splitsbaarheid moet u afzonderlijk etiketteren
• Bij onsplitsbare panden is het hele pand keuzevermogen

3. Wat zijn uw toekomstplannen?

Een pand dat u later fiscaal gunstig wilt overdragen (bijvoorbeeld bij bedrijfsopvolging), moet nu als ondernemingsvermogen worden aangemerkt om voor de faciliteiten in aanmerking te komen.

Bijzondere situaties

• Tijdelijke leegstand: leidt niet automatisch tot etikettering als privévermogen
• Verhuur aan derden: bij verhuur aan de bedrijfsopvolger gaat het pand over naar privévermogen
• Economisch eigendom: ook zonder juridisch eigendom kan een pand ondernemingsvermogen zijn
• Gedeeld eigendom (bijv. huwelijk of Vof): toepassing hangt af van het juridische eigendom en het gebruik

Etiketteringsfouten herstellen

Fouten in etikettering kunnen worden hersteld via:

• Navorderingsaanslagen
• Vrijwillige verbetering
• De foutenleer (als andere correctie niet meer mogelijk is)

Zodra een aanslag definitief vaststaat, kan correctie alleen nog onder bijzondere omstandigheden (zie ook dit artikel van de Belastingdienst).

Conclusie: wees nauwkeurig en denk vooruit

De juiste vermogensetikettering bij onroerend goed is geen administratief detail, maar een essentieel onderdeel van fiscaal ondernemerschap. Wilt u belastingclaims of juridische discussies voorkomen? Beoordeel dan tijdig en zorgvuldig hoe u uw pand gebruikt, en leg uw keuze vast in uw administratie én aangifte.

Zoekt u zekerheid over de etikettering van uw vastgoed?
Neem contact op met een belastingadviseur die gespecialiseerd is in vastgoed en inkomstenbelasting. Een juiste keuze voorkomt onaangename verrassingen.